Nasza strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczka) w celach statystycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Dzięki nim możemy indywidualnie dostosować stronę do twoich potrzeb.
Każdy może zaakceptować pliki cookies albo ma możliwość wyłączenia ich w przeglądarce, dzięki czemu nie będą zbierane żadne informacje.   Dowiedz się więcej
Nie pokazuj tej informacji

Umowa ustalająca jako podstawa wpisu do księgi wieczystej

Umowa ustalająca jako podstawa wpisu do księgi wieczystej napotyka nadal na spore opory w praktyce sądów wieczystoksięgowych, a wypowiedzi Sądu Najwyższego w tej materii są dalekie od zadawalających. Z tego względu bardzo ważne wydawało mi się opracowanie tego zagadnienia od strony teoretycznej tak, by dać praktyce solidne podstawy do funkcjonowania tej instytucji. Dobrą okazją stał się jubileusz Sędziego Sądu Najwyższego Jacka Gudowskiego i wydawana tej okazji księga pamiątkowa, ku czci tego wybitnego Sędziego (Sine ira et studio. Księga jubileuszowa dedykowana Sędziemu Jackowi Gudowskiemu, Warszawa 2016). Darowałem do tej Księgi swój artykuł pt. „Umowa ustalająca jako sposób zaspokojenia roszczenia o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i podstawa wpisu do księgi wieczystej”, a 2 grudnia 2016 miałem zaszczyt uczestniczyć w uroczystym wręczeniu Księgi czcigodnemu Jubilatowi.

 

Czy można sprzedać polską nieruchomość

u zagranicznego notariusza?

Odpowiedzi na to pytanie poszukiwać należy w przepisie art. 25 ust. 2 p.p.m. Przepis ten wyłączył dopuszczalną wcześniej (tj. przed 16.5.2011) możliwość stosowania w odniesieniu do rozporządzeń dotyczących nieruchomości formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana. De lege lata umowa przeniesienia prawa własności nieruchomości położonej w Polsce wymaga więc zawsze zachowania formy aktu notarialnego, nawet gdyby prawo państwa, w którym dokonywana jest transakcja wymagało jedynie łagodniejszej formy (np. z podpisem notarialnie poświadczony lub zwykłej formy pisemnej).

Nakaz zachowania formy aktu notarialnego nie oznacza wszakże konieczności dokonywania czynności prawnej w Polsce przed polskim notariuszem. Przeważa pogląd, iż w przypadku sporządzenia aktu notarialnego przez zagranicznego notariusza niezbędne, jest jedynie to, aby została zachowana zasada ekwiwalentności notariatów. Jest ona zapewniona w przypadku notariatów zrzeszonych w Unii Notariatu Łacińskiego (U.I.N.L.), do której należą m.in. notariaty takich państw jak Niemcy, Austria, Czechy, Słowacja, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwajcaria, Francja, Holandia i Luksemburg (w sumie U.I.N.L. zrzesza notariaty z 81 państw). Zasada ekwiwalentności notariatów nie jest natomiast spełniona w odniesieniu do amerykańskiego i kanadyjskiego notary public.

Z możliwości tej korzystać należy jednak rozważnie, w zasadzie jedynie wówczas, gdy istnieją poważne przeszkody w sporządzeniu aktu notarialnego w Polsce (np. stan zdrowia jednej ze stron). Zagraniczny notariusz musi bowiem sporządzić akt notarialny według prawa polskiego, którego znajomość nastręczać może poza naszymi granicami poważniejszych trudności. Akt ten może się więc w konsekwencji okazać wadliwy. Ponadto spotykane są poglądy negujące taką możliwość prawną, co stwarza dodatkowe ryzyko zakwestionowania aktu notarialnego. Wreszcie zagraniczny akt notarialny wymagać będzie uzyskania klauzuli apostille lub legalizacji konsularnej, o ile umowa międzynarodowa nie zwalnia z tego obowiązku.

Podsumowując: akt notarialnym, w którym dokonane zostanie rozporządzenie nieruchomością położoną w Polsce (np. sprzedaż tej nieruchomości) może być sporządzony także przez notariusza państwa obcego. Warunkiem jest jednak to, by notariat państwa, w którym akt notarialny jest sporządzany, był zrzeszony w Unii Notariatu Łacińskiego. Z możliwości tej korzystać należy jednak wyjątkowo roztropnie - jedynie, gdy istnieją poważne przeszkody uniemożliwiające sporządzenie aktu notarialnego w Polsce.

 

 

Obrót ekspektatywą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

w świetle uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

z 24 maja 2013, III CZP 104/12, OSNC 2013, nr 10, poz. 113

Sądu Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 24 maja 2013, III CZP 104/12, zawarł dwie tezy. Zgodnie z tezą pierwszą, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa. Z tezy drugiej wynika zaś, że niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia powstającej w takim wypadku ekspektatywy.

Uchwała ta odbiła się szerokim echem w polskiej praktyce „elektryzując” wiele środowisk, w tym przede wszystkim społeczność spółdzielców, środowisko bankowe i notarialne. Obie tezy uchwały SN z 24 maja 2013, III CZP 104/12 uznać należy za merytorycznie prawidłowe, choć poczynić należy pewne zastrzeżenie. Teza pierwsza, choć trafna, wymaga bowiem doprecyzowania. W świetle uzasadnienia omawianej uchwały staje się jasne, że SN nie widzi podstaw do utożsamiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z ekspektatywą tego prawa. Istotą tej tezy jest stwierdzenie, iż ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, nie powoduje powstania tego prawa, zaś w jego miejsce powstaje jedynie ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Przedmiotem artykułu są dalsze konsekwencje uchwały SN z 24 maja 2013, III CZP 104/12, sprowadzające się do technicznych aspektów obrotu ekspektatywą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz ochrony zapewnianej przez rękojmię wiary publicznej w sytuacji, gdy księga wieczysta ujawnia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, pomimo tego, że prawo to jeszcze nie powstało.

Przedstawiam w nim syntetycznie teorię ekspektatywy w prawie polskim oraz analizuję z jej punktu widzenia sytuację wynikającą z ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez spółdzielnię, która nie dysponowała prawem własności lub użytkowania wieczystego gruntu. W konkluzji dochodzę do wniosku, że ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest zbywalnym prawem podmiotowym tymczasowym, jednakże obciążenie tego prawa hipoteką lub zastawem jest niedopuszczalne. W pewnym zakresie jednak rozporządzenia ekspektatywą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu chronione są dzięki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponadto porządek prawnym zapewnia ekspektatorowi spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w dość szerokim zakresie ochronę prawną, choć jest ona mniej intensywna niż ochrona uprawnionego ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu po jego definitywnym powstaniu. (...)

Cały tekst dostępny w czasopiśmie "REJENT" 2014, nr 3.

Podczas XII Konferencji Wieczystoksięgowej w Warszawie w grudniu 2013 miałem zaszczyt wygłosić referat poświęcony skutkom uchwały III CZP 104/12. Na podstawie tego referatu oraz dyskusji, która następnie się wywiązała, powstał powyższy artykuł. Dziękuję wszystkim dyskutantom, a w szczególności Panu Rejentowi Piotrowi Sicińskiemu za inspirujące głosy w dyskusji.

 

Nagrody za najciekawsze pytanie zadane do I tomu

Mam zaszczyt poinformować, że spośród osób, które zadały pytanie do I tomu wylosowanych zostało pięć osób, które zadały najciekawsze pytania. Osoby te zostały nagrodzone tomem I Komentarza. W gronie tych znaleźli się Agata Uliasz Michał Gądek, Marcin Biernacki (te osoby wyraziły zgodę na zamieszczenie informacji o nagrodzie).

 

Znaczenie wpisu
w polskim systemie wieczystoksięgowym

Rozważania nad projektem reformy

Polski system wieczystoksięgowy, choć oparty na modelu środkowoeuropejskiej księgi wieczystej, różni się zasadniczo od swoich germańskich odpowiedników znaczeniem, jakie przyznaje wpisowi do księgi wieczystej. Zasadą w naszym systemie prawnym są bowiem wpisy deklaratywne. Wpisy konstytutywne są zaś wyjątkiem[1].

Aktualnie coraz liczniej pojawiają się głosy upatrujące w tym rozwiązaniu pewnej niedoskonałości. Odzwierciedleniem tej tendencji jest postulat Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, aby wprowadzić do naszego systemu prawnego zasadę konstytutywnego wpisu dla nabycia własności nieruchomości. Przemawiać ma za tym „stały wzrost obrotu nieruchomościami i doniosłość gwarancji własności, które państwo zapewnia obywatelom”. Wskazuje się też, że „z chwilą komputeryzacji ksiąg wieczystych ustaje podstawowa przyczyna rezygnacji w latach powojennych z wpisów konstytutywnych motywowana praktyczną niemożliwością wprowadzenia powszechności ksiąg wieczystych”[2], a także, iż zniesione zostały inne bariery stojące na przeszkodzie do wprowadzenia wpisów konstytutywnych (wpis przestał być nadmiernie kosztowny poprzez wprowadzenie opłaty stałej, skróceniu uległ okres oczekiwania na wpis do księgi wieczystej). Wprowadzenie wpisu konstytutywnego miałoby na celu wzmocnienie wiarygodności ksiąg wieczystych[3].

Każda zmiana podstawowych zasad danego porządku prawnego wiąże się z poważnymi niedogodnościami, a nawet perturbacjami. Z pewnością prawo rzeczowe stanowi trudniejszą materię dla wszelkich reform niż inne działy prawa cywilnego. Zdawali sobie z tego sprawę Kodyfikatorzy II Rzeczpospolitej i z tej przyczyny prace nad unifikacją prawa rzeczowego przebiegały wolno i ostrożnie. Wprowadzenie wpisu konstytutywnego jako przesłanki nabycia własności nieruchomości stanowi istotną ingerencję nie tylko w prawo wieczystoksięgowe, ale w cały system polskiego prawa rzeczowego. Ingerencja taka wymaga namysłu i rozwagi, a wziąć należy pod uwagę nie tylko koszty materialne widziane z perspektywy wymiaru sprawiedliwości, lecz ogół kosztów, jakie zmiana ta wywoła dla obrotu prawnego. Pośrednio mają one bowiem wpływ na kondycję całej gospodarki.

Zagadnienie wpisów konstytutywnych jako przesłanki zmian stanu prawnego nieruchomości było jednym z najżywiej dyskutowanych zagadnień w trakcie prac Komisji Kodyfikacyjnej RP w okresie międzywojennym. Z tej perspektywy argumenty wskazywane aktualnie za wprowadzeniem jako zasady wpisów konstytutywnych zdają się nie dotykać istoty tej materii. Odczuć można w nich nadmierny wpływ niemieckiej doktryny, która w zasadzie wpisu upatruje najwyższy stopień rozwoju systemu wieczystoksięgowego[4].

Kwestia wprowadzenia do polskiego porządku prawnego zasady wpisów konstytutywnych dla wynikających z czynności prawnych zmian stanu prawnego nieruchomości wymaga pogłębionej refleksji. Celem tej wypowiedzi jest sprowokowanie dyskusji dotyczącej tego zagadnienia oraz zwrócenie uwagi na motywy aktualnie obowiązującego polskiego systemu wpisów, ewolucję niemieckiego systemu prawnego oraz ewentualne konieczne inne zmiany legislacyjne, które wiązać musiałyby się z wprowadzeniem wpisów konstytutywnych jako zasady w naszym prawie wieczystoksięgowym.

Cały tekst dostępny w czasopiśmie "REJENT" 2011, nr 5, s. 52 i n.

 

________________________________________

[1] Tak J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1994, s. 305-306.

[2] Zob. Z. Radwański, Zielona księga. Optymalna wizja kodeksu cywilnego w Rzeczpospolitej Polskiej, Warszawa 2006, s. 65.

[3] Tak Z. Radwański, op. cit., s. 64. Podobnie G. Bieniek, Prawo rzeczowe w nowym kodeksie cywilnym (podstawowe założenia), tekst dostępny na stronie www.rejent.com.pl/sympozjium/2b.pdf. Postulat taki formułował wcześniej także B. Zdziennicki, Regulacja prawna ksiąg wieczystych, Studia Prawnicze 2001, nr 2, s. 17-18.

[4] Tak A. Wacke (w:) M.E. Rinne, Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, t. 6, München 2004, s. 107.